金融機構正在加快對優質房企的授信動作，六大國有行均已“出手”。

11月24日，銀保監會介紹六大行落實“地產16條”舉措：迅速建立專項工作機制和向分支機構傳達政策要求，快速形成總行統籌、全條線發力的工作格局。合理區分項目子公司風險和集團控股公司風險，建立區域優質房企“白名單”，對于暫時遇困房企存量開發貸款給予展期等安排。

銀行方面，當天，工商銀行、建設銀行、郵儲銀行分別與多家房企簽署戰略合作協議。至此，國有六大行均進一步深化銀企合作，助力房地產市場平穩健康發展，意向性融資總額累計已達12750億元。

中郵證券研報也指出：地產政策已形成組合拳，穩樓市三位一體(穩需求、保交樓、穩主體)，穩融資三箭齊發(信貸、債券、股權融資)。預計樓市在政策組合拳之下會逐步恢復，但恢復過程將是緩慢且充滿波動的。

在最新一波的銀行支持下，開發商能脫困嗎？

六大行齊出力

24日，中國工商銀行發布消息稱，與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

24日，中國郵政儲蓄銀行分別與萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園集團、美的置業簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元。

同日，建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協議。

此前的11月23日，中國交通銀行、中國銀行和中國農業銀行，分別與萬科集團、美地置業、中海發展、華潤置地、龍湖集團、金地集團等房企簽訂合作協議。

中國銀行間市場交易商協會官網也在11月23日披露，中債信用增進投資股份公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

據報道，僅11月23-24日兩天時間，房企獲得來自金融機構的授信及發債額度已近萬億元。

“房企融資市場回暖，但范圍僅局限于優質民營企業，可以從側面反映出‘金融16條’發布后，市場已經在發生變化。”同策研究院資深分析師肖云祥11月24日表示，隨著標志性事件的發生，未來面向民營房企的融資窗口將慢慢打開，房企流動性有獲得緩解的預期。

“第二支箭”支持范圍擴大

本周以來，房企融資頻繁迎來政策利好。前有11月23日央行、銀保監會正式對外發布促進房地產市場平穩健康發展的16條舉措，后有民企債券融資支持工具（即“第二支箭”）政策實施。

“第二支箭”再擴容，或成民營房企常態化融資方式。

11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

多位市場人士均指出，這是對第二支箭的及時擴容，也是支持房地產健康發展“金融16條”政策的具體落地。

相關信息顯示，目前中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

“有了中債增的信用增進函，民營房企才可能發債成功”。中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，中債增開具發債信用增進函，是支持民營房企發債的關鍵環節，對當前局勢下的房企發展至關重要。

目前，“第二支箭”受理房企融資規模近千億元，近百家民營房企申請。根據交易商協會信息，交易商協會已受理龍湖、美的置業、新城、萬科、金地儲架式發債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元，共涉及資金930億元。

11月22日交易商協會發布消息顯示，萬科、金地分別向交易商協會表達了儲架式注冊發行意向。劉水表示，混合所有制房企首次提出儲架式注冊發行意向，表明混合所有制房企是“第二支箭”支持擴容的主要對象，后續或將有其他混合所有制房企申請發行。

“第二支箭”擴容是民營房企開展債券融資工作的一個重要事件，目前企業非常關注。結合近期全國各大商業銀行密集對重點房企積極授信，說明針對房企更全面、體系化的融資工作正在鋪開。“這是今年四季度以及明年上半年房企經營工作積極開展的重要基礎，”他預計，后續全國銷售排行在TOP100的民營房企，將更容易獲得此類發債工作支持。

不過需要指出的是，無論是中債增信還是“第二支箭”，流動性支持政策都需要第三方擔?；蛘呤堑盅何?，這使得惠及企業范圍有限，受益的房企也多為優質民企，而這些企業原本就是今年民營房企發債的主力軍。

民營房企融資規模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續下跌，至今年10月時僅占10%。2022年前10月，民營房企累計融資總額2291億元，同比減少68%，其中債券發行規模同比減少58%。

“從目前覆蓋的企業看，主要還是一些優質的、經營較為穩健的企業。”業內人士表示，預計在11月下旬和12月份，其他一些房企也將獲得更大的支持，尤其是銷售排行在TOP20-70的房企，更會積極和此類機構合作，以進一步改善流動性的問題。

助力房地產市場回暖復蘇

“保交樓”是房地產業健康發展的重要基礎，也是穩民生的重要體現。此前，多地已出臺了“保交樓”專項借款。在近日的國務院常務會議上，“保交樓”再次被提及，會議指出，推進“保交樓”專項借款盡快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

為做好“保交樓”金融服務，金融支持房地產16條中也提到，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

在全國性商業銀行信貸工作座談會上，央行副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，央行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

“保交樓”利好政策頻出，銀行該如何助力“保交樓”工作的推進？光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，銀行應積極落實金融16條，為“保交樓”提供配套融資，支持房企并購、重組等融資，在需求端方面用足穩樓市政策工具支持剛需和改善型購房需求，支持部分區域政府回購融資，以及探索與區域專項紓困基金合作等，助力推進“保交樓”工作。

除“保交樓”外，金融支持房地產16條中還涉及個人住房貸款、房地產貸款集中度管理等內容。其中提到，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，可延長房地產貸款集中度管理政策過渡期。

金融支持房地產16條的下發對于銀行支持房地產有一定的積極促進意義，既引導銀行業務及資金發揮最大效用，有助于持續鞏固銀行在住房金融領域的差異化競爭力，同時也將加速房企資金困局的緩解，有助于市場信心的加速修復。

“國內多部門出臺政策措施引導金融機構合理加大房地產支持力度，促進房地產回暖。”周茂華認為，房地產作為國民經濟的重要組成部分，我國經濟長期向好，房地產有望回歸平穩健康發展軌道，房地產行業體量大、產業鏈長，銀行和房地產合作空間仍大，預計未來仍有部分銀行跟進為重點房企提供信貸融資支持，一些聚焦主業、經營規范穩健、資質優良并具有發展潛力的房企預計率先受益。